Sotva jsem v předchozím komentáři vyslovil snad až příliš optimistickou domněnku, že nedávný nález Ústavního soudu ČR, který podstatně zmírnil požadavky na „adekvátnost“ bytové náhrady při vyklizení nájemníků z bytů s regulovaným nájemným, konečně přiměje i naši vládu jednat tak, aby byly vytvořeny podmínku pro vznik funkčního trhu nájemního bydlení, přišla další dobrá zpráva v podobě rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva (dále jen „ESLP“) ve věci Hutten – Czapska versus Polsko, kdy tento soud jednomyslně prohlásil dlouholetou polskou regulaci nájemného za porušení práva stěžovatelky na majetek, kteréžto právo „garantuje“ čl. 1 Dodatkového protokolu (č. 1) k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (č. 209/1992 Sb.) doslova takto:
Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva.
Předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut.
Vzhledem k tomu, že se podle všeho čeští pronajímatelé chystají následovat příkladu svých polských kolegů a hodlají se domáhat svých majetkových práv prostřednictvím stížnosti k ESLP (viz mj. článek Majitelé domů zažalují Česko, LN 28. 2. 2005), bude vhodné stručně rozebrat, na základě jakých konkrétních argumentů shledal ESLP polskou regulaci nájemného v rozporu s právem stěžovatelky na majetek, a posoudit, nakolik jsou tyto „nosné důvody“ aplikovatelné na český případ regulace nájemného.
Jak vyplývá z výše citovaného článku Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod, rozhodně se nedá říci, že by vlastnické právo bylo v očích této Úmluvy nedotknutelné anebo „posvátné“ právo. Úmluva naopak ponechává signatářským státům velmi široký prostor pro zásahy do soukromého vlastnictví, pokud sledují tzv. „obecný zájem“. Potvrzuje to i ustálená judikatura ESLP (viz kupř. rozhodnutí ESLP ve věci James a ostatní versus Velká Británie (1986) či ve věci Mellacher a ostatní versus Rakousko (1989) – posléze uvedený případ se týkal rakouské regulace nájemného, která dramaticky snížila nájemné oproti výši, která byla předtím dohodnuta mezi pronajímateli a nájemci (tj. šlo o zásah do existujících, rádně uzavřených nájemních smluv); ESLP v tomto případě neshledal porušení žádného práva garantovaného Úmluvou). ESLP podrobuje státní zásahy do soukromého vlastnictví následujícímu testu:
- Zda byl státní zásah učiněn na základě zákona.
- Zda byl státní zásah veden „legitimním cílem“, tj. „obecným zájmem společnosti“.
- Zda existoval „rozumný vztah proporcionality“ mezi sledovaným cílem a použitými prostředky, tj. zda byla dodržena „spravedlivá/přiměřená rovnováha“ („fair balance“) mezi požadavky vyplývajícími z „obecného zájmu společnosti“ a ochranou základních práv jednotlivce.
Netřeba asi příliš zdůrazňovat, že prvé kritérium zpravidla státní zásah bez potíží splňuje. Co se týče soudního přezkumu „legitimního cíle“ státního zásahu, tak ten je také po výtce veskrze formální (viz např. bod 149. rozhodnutí Hutten – Czapska versus Polsko: „The notion of „public“ or „general“ interest is necessarily extensive. (…) Finding it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one, the Court has on many occasitions declared that it will respect the legislature´s judgment as to what is in „public“ or „general“ interest unless that judgment is manifestly without reasonable foundation.“) Rozhodující váhu tak má naposledy uvedené kritérium, tj. „rozumný vztah proporcionality“ mezi vládou deklarovaným „obecným zájmem“ a použitými prostředky k jeho naplnění. Zde se ESLP zabývá především otázkou, zda inkriminovaný státní zásah, byť motivovaný údajným „obecným zájmem“, neuvaluje na stěžovatele „disproporční“ a „excesivní“ břemeno.
V našem případě tak vlastní „nosné důvody“, proč ESLP dospěl v tomto případě k závěru, že polská regulace nájemného porušuje vlastnická práva stěžovatelky, nalezneme v bodech 171. až 188. cit. rozhodnutí. Lapidárně řečeno, v očích Soudu byla rozhodující skutečnost, že polská regulace nájemného byla natolik rigidní, že neumožňovala dotčeným pronajímatelům pokrýt ani „náklady na údržbu“ (resp. peněžité výdaje na údržbu) pronajatých bytových jednotek a domu, kteréžto výdaje byli navíc pronajímatelé dle polských zákonů nuceni vynaložit (regulované nájemné údajně dosahovalo v průměru jen 60 % těchto „výdajů na údržbu“). Polsko tím dle Soudu uvalilo na tyto pronajímatele disproporční a excesivní břímě, které se prakticky rovnalo povinnosti, aby silně dotovali své nájemníky z vlastní kapsy. Dle soudu takovýto po mnoho let pokračující státní zásah nemůže být ospravedlněn žádným legitimním zájmem „společnosti“.
Analogií se situací v České republice je celá řada:
- V Polsku, stejně jako v ČR, parlament po převratu transformoval existující časově neohraničené a „dědičné“ „nájmy“ vzniklé administrativním rozhodnutím na nájmy na dobu neurčitou, na které se pohlíželo, jako kdyby vznikly na základě smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Tím samým došlo k recepci rigidní regulace nájemného, přičemž vláda pochopitelně nedostála svým slibům, že jde jen o „dočasné“ opatření, které má zamezit „prudkým sociálním rozbrojům“ (na mysl se v této souvislosti nezadržitelně dere proslulý bonmot Miltona Friedmana „nic netrvá tak dlouho, jako „dočasný“ vládní program“).
- Polský Ústavní soud opakovaně zrušil část zákona týkající se regulace nájemného coby protiústavní; stejně tak učinil český Ústavní soud (konkrétně šlo o tato rozhodnutí: nález Ústavního soudu ČR ze dne 21. června 2000 (č. 231/2000 Sb.) – jako protiústavní byla zrušena vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu; dále nález Ústavního soudu ČR ze dne 20. listopadu 2002 (č. 528/2002 Sb.) – coby protiústavní byl zrušen výměr Ministerstva financí č. 06/2002; a konečně nález Ústavního soudu ze dne 19. března 2003 (č. 84/2003 Sb.) – zrušeno jako protiústavní bylo nařízení vlády č. 567/2002 Sb., které stanovilo cenové moratorium nájemného z bytů.
- Přes tato rozhodnutí Ústavního soudu polský zákonodárce nápravu neučinil; naopak, jak vyšlo najevo, v následných regulacích postavení pronajímatelů, kterých se regulace nájemného týkala, ještě dále zhoršil. V případě českého zákonodárce je „díky“ jeho nečinnosti výše regulovaného nájemného již téměř dva roky „zmražena“.
- Jeden z mála rozdílů spočívá v tom, že zatímco v rámci řízení před polským Ústavním soudem bylo (aspoň dle názoru ESLP) jasně zjištěno, že regulované nájemné po mnoho let pokrývá v průměru jen 60 % „výdajů na údržbu“, český Ústavní soud zřejmě tentýž fakt považoval za notorietu, kterou není třeba dokazovat. Každopádně si troufnu suverénně predikovat, že pokud čeští pronajímatelé v řízení před ESLP přesvědčivě doloží, že regulované nájemné je pro ně takto ztrátové, vítězství ve sporu s českým státem je nemůže minout.
