Svoboda jednotlivce, volný trh, malý stát a mír
Liberální institut
Liberální institut

Regulace výše nájemného má svou alternativu

0

Koaliční strany se sice dohodly na deregulaci nájemného do roku 2000, ale pár dní nato jako by se samy zalekly svého činu. Kromě již tradičních obav o sociální únosnost tohoto nezbytného opaření vyvstal další problém: jak zabránit majitelům domů, aby ze dne na den jednostranně nezvýšili nájemné na naprosto neúnosnou úroveň, třeba i mnohem vyšší, než jsou černé nájmy?

Ministerstvo financí hodlá tento problém řešit tak, že i nadále bude výše nájemného u stávajících smluv administrativně omezována; pouze se změní metodika. Zatím se zvažují dvě varianty: maximální nájemné odvozené od úředně stanovené ceny bytu nebo pravomoc obcí stanovit strop nájemného. Druhé opatření je v podstatě konzervací současného st avu, pouze o výši nájemného bude rozhodovat někdo jiný než vláda.

Situaci, kdy majitel domu oznámí nájemníkům, že od zítřka budou platit dvacet tisíc měsíčně, je třeba zabránit. Jistou dobu trvá, než se rodině podaří z takto drahého bytu odstěhovat, a majitel domu z ní zatím může „odsát“ nemalé peníze. Maximální nájemné samozřejmě nájemníky před podobnými excesy ochrání, ale za cenu, že funkční trh s byty bude i nadále hudbou budoucnosti. Domnívám se, že nájemníky lze chránit i jiným, méně těžkopádným způsobem. Spíše než regulovat výši nájemného by stálo za to reformovat pravidla nájemních vztahů.

Měl by být stanoven jasný postup, podle kterého může majitel domu nájemné zvýšit. Například lze zavést povinnost oznámit nové nájemné s dostatečným předstihem. V podmínkách našeho málo pružného trhu s bydlením se zdá být rozumnou lhůtou šest měsíců; poté, co se zvýší výkonnost tohoto trhu, by tříměsíční lhůta měla stačit. Během lhůty by domácnost měla možnost dohodnout se s majitelem na reálnějších podmínkách, nebo (a to je velmi důležité) se odstěhovat tam, kde za bydlení bude platit nižší cenu.

Z poslední věty nevyplývá, že podobné pravidlo by spustilo „stěhování národů“. Lidése nemusí fyzicky odstěhovat, aby majitel domu poznal, že to s výší nájemného přehnal. Už jenom možnost, že se odstěhovat mohou a byt zůstane prázdný, má dost silný účinek.

Rozumně dlouhá lhůta pro zvýšení nájemného může poměrně rychle přispět k nalezení skutečných cen bydlení a zároveň ochrání nájemníky, neboť jim dává záruku, že nebudou platit cenu vyšší, než je v daném místě obvyklé. Oproti jiným způsobům ochrany má tu výhodu, že nevyžaduje žádnou regulaci výše nájemného. Někteří zřejmě namítnou, že popisovaný systém fungovat nebude, neboť „nejsou byty“, a lidé se tedy nemají kam stěhovat. Myslím si, že ze dvou důvodů tento argument není pravdivý: inzeráty nabízející byty k pronájmu dnes v novinách prostě jsou, a nejde jenom o drahé luxusní vily. A za několik let, než dojde k uvolnění nájemného i ve velkých městech, bude nabídka bydlení ještě širší, neboť v té době již ukáže výsledky připravovaná podpora nové výstavby.

Dosavadní diskuse o uvolnění trhu s bydlením byly zúženy na otázku peněz – kolik budou platit nájemníci a kolik přispěje stát. Ale právní rámec trhu s bydlením je neméně důležitou podmínkou jeho funkčnosti. Znamená to zásadní změny v občanském zákoníku a navazujících vyhláškách. Některé otázky (např. jednostranné zvýšení nájemného) v podstatě nejsou řešeny, zatímco jiné jsou řešeny způsobem, který brání rozvoji trhu s nájemním bydlením. Největšími překážkami jsou jistě ustanovení o přechodu nájmu bytu, podle kterého může nájemní právo „zdědit“ v podstatě kdokoli, a striktní požadavek, aby majitel domu při výpovědi nájemní smlouvy zajistil náhradní bydlení. Tento požadavek činí z pronájmu bytů naprosto nezajímavý byznys. Na druhé straně případná reforma by měla ochranu nájemníků zaměřit na ty, kteř í ji opravdu potřebuj í – tedy st aré a postižené lidi, kteří se před případnou svévolí majitele nemohou bránit stěhováním.

Diskuse o penězích na trhu s bydlením se chýlí ke konci. Domnívám se, že je čas přejít k diskusi o pravidlech na trhu s bydlením. Při dnešních zastaralých normách jsou obavy z nadměrného zvyšování nájemného oprávněné. Dobrá novelizace občanského zákoníku by mohla podobné obavy rozptýlit – nájemník by pak už nebyl „věcným břemenem“ jako dnes, ale žádaným zákazníkem.

Sdílej

O Autorovi

mm

Liberální institut je nejstarší český liberální think-tank.

Leave A Reply